賃借権付きの競売物件について

ご質問内容

１．賃借権付きの競売物件への入札を考えているのですが、賃借権が付いていることから、現在住んでいる方との契約を解除するまでは自己使用はできませんよね？

２．賃借権が付いている場合強制執行はできないそうなので、しばらくはお家賃を頂き続けてもよいかなとは思っていますが、競売での落札の場合、一般的には支払って頂けるものなのでしょうか？

３．また、保証金が２カ月分となっていますが、これは現在住んでいる方が出て行かれる際に2カ月分こちらが払う、という理解で正しいでしょうか？

４．家賃滞納(3カ月～6か月程ですか？)等を実際にされない限り強制執行はできないですよね？

当事務所の回答

１．ご質問いただいた件については、賃借権が買い受け人に対抗できるか否か、場合を分けて考える必要があります。
賃借人が抵当権設定登記前に建物の引渡しを受けているなど、賃借人が買受人に賃借権を対抗できる場合には、賃貸借契約が終了するまで買受人が自己使用することはできません。
一方、賃借人が買受人に賃借権を対抗できない場合には、賃借人を退去させることができます。

２．一般的に競売の場合でも家賃を支払ってもらえることの方が多いと思われます。

３．まず、賃借人が抵当権設定登記前に建物の引渡しを受けているなど、賃借人が買受人に賃借権を対抗できる場合についてご説明します。
この場合、保証金が敷金の性質を有すると判断されれば、保証金返還債務は新所有者に引き継がれますが、保証金が金銭消費貸借の性質を有すると判断されれば、新所有者に引き継がれません(最高裁昭和51年3月4日判決)。
ただし、引き継がれる敷金返還債務の額は、旧賃貸人の賃借人に対する未払賃料債権等を控除した残額です(最高裁昭和44年7月17日判決)。
一方、賃借人が買受人に賃借権を対抗できない場合には、保証金返還債務は、原則として買受人に承継されず、保証金の返還義務は元の賃貸人が負うことになります。